Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych. Aby uniknąć przykrych niespodzianek, przed podpisaniem umowy warto dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości. Poniżej przedstawiamy krok po kroku, jakie dokumenty i kroki są niezbędne, aby zabezpieczyć się przed roszczeniami osób trzecich lub ukrytymi obciążeniami.

1. Księga wieczysta

1. Dostęp do księgi
   • Numer księgi wieczystej (KW) uzyskujemy od sprzedającego lub przez wyszukiwarkę online <br>
   • Bezpłatny dostęp: portal Ministerstwa Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste
2. Ważne działy KW
   • Dział I-O: opis nieruchomości (adres, położenie, obmiar działki)
   • Dział I-Sp: określenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
   • Dział II: własność i inne prawa rzeczowe (np. użytkowanie, współwłasność)
   • Dział III: ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością (służebności, hipoteki)
   • Dział IV: wpisy dotyczące hipotek i innych zabezpieczeń
3. Na co zwrócić uwagę
   • Czy sprzedający jest wyłącznym właścicielem?
   • Czy nieruchomość ma obciążenia (hipoteka, służebność przejazdu, użytkowanie wieczyste)?
   • Czy w dziale IV znajdują się zabezpieczenia na rzecz banku (czy nieruchomość nie jest obciążona kredytem)?

2. Dokumenty u sprzedającego

1. Akt notarialny
   • Dotychczasowy akt własności – porównaj dane ze stanem w KW.
2. Oświadczenia
   • O braku zaległości w opłatach (czynsz, podatek od nieruchomości).
   • O braku toczących się postępowań (spraw sądowych, egzekucyjnych).
3. Wypis z rejestru gruntów i mapa ewidencyjna
   • Potwierdza rzeczywistą powierzchnię działki i jej granice.
4. Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie zagospodarowania
   • Sprawdza, jakie inwestycje można zrealizować na działce.

3. Weryfikacja w urzędach i rejestrach

1. Geodezja i planowanie przestrzenne
   • Wydział Geodezji Urzędu Gminy/Miasta: wypis i wyrys z planu zagospodarowania.
   • Sprawdź, czy nieruchomość leży w strefie chronionej (np. krajobrazowej).
2. Ewidencja przedsiębiorców i obciążeń
   • Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG): czy na nieruchomości prowadził działalność.
3. Rejestr dłużników (REGON, KRS)
   • Upewnij się, że sprzedający nie figuruje jako dłużnik prowadzący działalność na nieruchomości.
4. Rejestr zastawów i przewłaszczeń
   • Sprawdź, czy nieruchomość nie została oddana jako zastaw (np. leasing zwrotny).

4. Umowa przedwstępna i due diligence

1. Umowa przedwstępna
   • Zawiera warunki transakcji i termin zawarcia umowy przyrzeczonej.
   • Zabezpieczenie: zaliczka lub zadatek.
2. Due diligence
   • Rodzaj „audytu” prawnego nieruchomości: sprawdzenie dokumentacji budowlanej, decyzji administracyjnych, wypisów z KW.
   • Warto zlecić radcy prawnemu lub kancelarii specjalizującej się w transakcjach nieruchomości.

5. Porady praktyczne

1. Konsultacja z notariuszem
   • Notariusz ma obowiązek sprawdzić stan prawny KW i doradzić, czy transakcja jest bezpieczna.
2. Usługa pośrednika nieruchomości
   • Agencja może pomóc w weryfikacji dokumentów i formalności, choć wiąże się z dodatkowymi kosztami.
3. Ubezpieczenie tytułu własności
   • Polisa chroni kupującego przed stratami, gdyby po transakcji ujawniły się rolne obciążenia lub roszczenia.

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości to proces wieloetapowy obejmujący:

1. Analizę księgi wieczystej – kluczowe źródło informacji o obciążeniach.
2. Weryfikację dokumentów od sprzedającego – akty notarialne, oświadczenia, wypisy geodezyjne.
3. Konsultacje w urządach – geodezyjnym, planowania przestrzennego i rejestrach dłużników.
4. Zawarcie umowy przedwstępnej i ewentualne due diligence.
5. Wsparcie notariusza lub radcy prawnego oraz rozważenie ubezpieczenia tytułu własności.

Dopiero po solidnym sprawdzeniu wszystkich aspektów prawnych można bez obaw przystąpić do finalizacji zakupu nieruchomości.